来源：第一财经

美国商业地产走出超廉价资金的黄金时代。

(资料图)

一座位于纽约第五大道529号的20层塔楼，因其超现实的粉红色设计在大中央车站周围的其他建筑中脱颖而出，该设计以爱丽丝梦游仙境为灵感。

但对于投资者而言，这座大楼引人注目的并非其外表，而是它是美国纽约最近易手的少数商业楼之一，为曼哈顿旧办公室的价值提供了线索。

三个月前，Silverstein Properties以1.05亿美元的价格出售了这座旧办公楼，按每平方英尺的价格计算，这甚至低于2015年同一条街对面的一块土地的价值。

黑石（Blackstone）最近以3.2亿美元的价格出售了位于曼哈顿中城的一处大楼，比2006年折价了三分之一，还将其在曼哈顿下城持有的One Liberty Plaza的股份出售给布鲁克菲尔德，该交易对该大厦的估值为10亿美元，低于2017年黑石购买其权益时的15.5亿美元估值。

这些大楼的处境折射出美国商业地产走出超廉价资金的黄金时代，也是美国可能正在酝酿的一场商业房地产危机的缩影。

640亿美元资产陷入困境

MSCI Real Assets近期的一份报告称，今年第一季，陷入困境的商业地产资产，即因业主无力偿还抵押贷款而被迫出售的房产的数量激增10%，达到640亿美元左右。据该机构称，还有1550亿美元的资产可能面临变成坏账的风险。根据美国抵押贷款银行家协会，商业地产抵押贷款拖欠率在今年前3个月也上升至3%。MSCI Real Assets的研究人员克斯泰罗（Jim Costello）和马尔丁（Alexis Maltin）在报告中称：“如果这种潜在的困境升级为全面的麻烦，不良资产出售的增加和价格的下跌将不可避免。”

在今年稍早的银行业危机后，商业地产可能成为下一个陷入危机的行业。而商业地产若出现问题也会令美国银行在下半年持续动荡，尤其对于规模较小的银行来说，这些银行为大约60%的商业房地产债务提供融资。

根据MSCI Real Assets的报告，包括商场在内的美国零售地产压力中最大，有价值近230亿美元的资产陷入困境。此外，鉴于居家办公和裁员的趋势，办公楼面临着更大的到期债务潮，导致近430亿美元的资产存在潜在困境，是潜在风险最大的分项。

穆迪数据显示，今年第一季，美国商业地产价格自2011年以来首次出现下跌，主要是受到多户住宅和办公楼价格下跌的拖累，突显出银行业面临更多财务压力的风险。

穆迪的首席经济学家赞迪（Mark Zandi）称：“更多的价格下跌即将到来”，这将加剧许多银行面临的困难。摩根士丹利的首席投资官兼首席美国股票策略师威尔逊（Mike Wilson）更警告称，美国商业房地产价格可能会从峰值水平暴跌40%，跌幅比2008年全球金融危机时更加严重。

联邦监管机构目前也正密切关注银行的商业地产贷款风险。由耶伦领导的金融稳定监督委员会近期召开会议，讨论银行业问题，重点关注银行在商业房地产贷款方面面临的风险。她称，这些风险主要集中在小银行为办公楼所提供的贷款，她预计商业地产贷款违约可能会导致更多银行倒闭。鲍威尔上周在出席参议院银行业委员会听证会时也称，美联储将与商业地产持有量较高的银行展开合作，试图帮助这类银行应对商业地产集中风险。

折价抛售，房价抵不上地价

根据MSCI Real Assets的数据，曼哈顿是不良商业地产销售最活跃的市场，截至5月的过去12个月内，共录得26亿美元的交易，占全美交易的19%。这些交易中不少都是业主出于财务压力所进行的折价抛售。

房地产投资银行Eastdil Secured的董事总经理西尔弗曼（Will Silverman）称：“在纽约，商业楼的售价甚至低于其座下土地的价值。以绝对美元价值来衡量，其价格低于过去20年来的水平。”

折价抛售不仅仅存在于纽约，休斯顿的一些重债办公楼业主也开始止赎，旧金山酒店和购物中心的商业地产抵押贷款更出现违约。MSCI Real Assets的数据显示，洛杉矶以7.46亿美元的成交额紧随纽约其后，成为第二活跃的不良商业地产销售市场，休斯顿位居第三。

房产咨询公司仲量联行（JLL）估计，作为全球最大的办公楼市场，纽约的办公楼最近的销售价格比此前的购入价值总计折价了760亿美元，73个办公楼目前的价值低于他们的贷款余额，资不抵债。

纽约最大的开发商之一RXR的总裁雷克勒（Scott Rechler）将这种情况比作“飓风登陆”。“我不确定人们是否已经接受风暴将盘旋多久以及会造成多大的破坏。”他称，“对于商业房地产，我认为市场仍低估了其潜在危机的严重性。”

资管公司世邦魏理仕（CBRE IM）警示称，这种强制出售导致的财务损失可能仍未完全体现出来，因为第一季度商业房地产交易量同比下降了一半以上，也就是许多业主还在苦苦坚持。

但市场人士普遍认为，在情况好转之前，业主、银行等贷款人继续持有陷入困境的地产的灵活性较小。一位经纪人估计，无论是从债务水平还是入住率来看，只有纽约排名前10%的办公楼尚未陷入困境，这意味着，“市场正处于强制销售的前沿。”

即使是曾经坚定看好美国房产市场的黑石集团近期也表示，传统美国办公楼在其全球投资组合中所占比例已不足2%，大幅低于2007年逾60%的占比，因为该公司“有意转向”其他行业投资。

随着更多业主被迫进行再融资，折价销售可能还会加速。根据MSCI的数据，近9000亿美元的美国商业地产债务将于今明两年到期。如果所有者不能以合理的条件再融资，或者被迫注入数百万美元的新资本，那么他们只能选择折价出售。

投资集团Fortress Investment Group负责全球房产业务的总经理斯图尔特（Steven Stuart）称，“商业地产市场的核心问题是，其中的许多资产是几年前以短期浮动利率进行债务融资的。在任何再融资谈判中，办公室这一最大的商业房地产分项的未来都充满了不确定性。”

世邦魏理仕的首席投资官英格索尔（Julie Ingersoll）更表示：“办公室正处于一场大规模的范式转变之中。我们认为，需要五年多的时间才能实现需求的根本转变。这是我们过去从未见过的房地产周期。”